2021年一季度中国楼市分析报告

今年第一季度，二手房市场整体成交量创2017年以来成交新高，35城价格指数保持环比上涨。其中一线城市保持较热态势，在行政调控和金融管控下，市场热度得到有效平抑，但市场热度向二线城市转移，合肥、西安等核心二线城市量增价涨。廊坊、青岛等北方城市出现周期性修复的迹象。

一季度二手房成交创新高

2021年一季度二手房成交量创历史单季度新高，二手住宅实际成交量较去年4季度增长14%，约是去年同期的2.6倍（受疫情影响2020年1季度基数较低），是2017年以来单季度成交最高点。一季度市场成交量增长，一方面是去年较强的市场预期延续至今年一季度，另一方面历年一季度为季节性成交高峰，此外2021年春节就地过年也有助于需求释放。价格上，二手房环比保持上涨。重点35城二手房价格指数保持环比上涨，3月35城整体指数环比上涨1.4%，较去年12月累计上涨3.0%。

一线城市在调控中逐步收紧：一季度一线城市整体市场热度较高，特别是1月，二手房成交量保持环比增长，深圳、北京环比增速在30%以上，上海成交量环比增长20%；一线城市房价涨幅居全国前列。市场高热引发调控收紧、金融监管，2、3月市场热度逐步被抑制。

成交热度向二线城市转移：一季度核心二线城市市场热度高企，如合肥一季度成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%，特别是3月各代表城市成交量均创2019年以来历史新高；合肥、成都、西安等二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。

为什么会涨幅那么大？主要是新房供应不足、一二手价差是导致市场阶段性升温的关键性因素。新房与二手房市场存在两种联动关系，一种是热度传导，新房市场的热度提升二手房业主市场预期；一种是替代效应，新房市场供应不足导致需求转移到二手市场。

北方城市出现周期性修复迹象：北方城市房地产市场经历3年左右的调整，积累的购房需求入市，带来市场周期性修复调整。

二季度市场将回归理性：主要原因有：政策调控及时精准，银行房贷利率提高，市场信贷环境收紧。今年一季度以来城市层面密集调控，持续打补丁，调控维度更精准。此外，调控重心向二手房市场转移，从深圳开始，通过二手房官方指导价的方式调控市场，东莞、无锡、成都等城市出台政策明确建立或完善二手住房网签交易价格发布机制。加息窗口开启，房贷利率持续上升。