房地产市场，中央在下一盘大旗

最近，房地产行业的重磅政策，着实有点密集了。20号，证监会刚宣布了要开启不动产私募投资基金的试点。24号，央行和银保监会又发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，俗称住房租赁“金融 17 条”。这些政策都很重磅，但是因为和普通人买房不直接相关，购房者很容易忽视，甚至很多非业务相关的地产人，也都不是很重视。

但这就跟下围棋一样，每手棋之间是相互照应、有章法的，看似孤立，其实都是由一个完整的进攻策略组织起来。总的来说，今年的很多政策 ，不再像去年那样治标不治本，而是逐渐形成合力，大刀阔斧地开始加速建设房地产新模式。

情况紧急，一切都在加速。加速化解存量库存，放开限制性投资主体入场。加速租赁住房体系建设，政策优惠从保租房扩大到整个租赁市场。加速摆脱”三高“，向新模式转型。把最近的新闻全部汇总到一起，构成一幅全景图，就是——「改革」。中国的房地产，正在从大开发向大资管方向狂飙迁徙。这会深刻影响整个地产行业的发展方向。短期来看，当下的房地产最棘手的，其实是土地供应资源错配，造成的住房供应的结构性错配。加上去年房地产市场下行，留下了很多没有消化掉的项目。很多城市现在都需要去库存，但是有效需求却不足。以前的购房主力，也就是千万个普通人，没有购买力了。要去化库存，就要找到新的需求。

新的需求在哪里？一部分是政府直接下场买。因为政府作为保障性住房的提供主体，还有大量的需求没有释放。所以我们去年看到，全国各地政府都在大量统一收储市面上的再建房屋。甚至，各省政府将保租房监测评价结果纳入了对城市政府的绩效考核。根据住建部统计数据，截至2022年10月底，去年全国保障性租赁住房已开工建设和筹集233.6万套（间），占年度计划的98.8%，完成1750亿元。今年有关部门拟设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，在扩大租赁住房供给的同时，也能缓解新房市场库存压力，达成“双赢”。这种方式可以说是一举两得，既解决了去库存的问题，也完成了保租房建设目标的推进。唯一的问题是，政府负债增加了。这是一个更危险的定时炸弹。所以现在的不动产私募基金和租赁住房“金融17条”的出现，就让除了政府、普通居民之外的另一个重要市场主体入场，那就是：机构投资者。

租赁住房体系加速：投资属性和消费属性分离。房地产作为一种资产，天然就是具备投资属性的。但是，房地产又和“居者有其屋”的民生问题息息相关。所以，必须要“房住不炒”，避免房价过高。我们过去的政策，也都是在打压房地产的投资需求。但过去三十年，房产成为了城市发展红利的分配载体，财富效应相当强，投资属性反而增强，也就出现了一边调控、一边涨价的情况。要释放房地产天然的投资属性，同时保障基础民生，国际成熟市场的做法，就是把居住属性和投资属性剥离开。采用保障性住房和商品住房双轨制。

首先，居住属性用社会福利性质的保障房和租赁住房满足，尤其是长租。通过相关的法规，保障租客的权益，提高居住稳定感。通过租售同权，解决教育、医疗等城市资源的公平分配。

其次，通过公募REITs把住房投资，变成所有人都能投资的产品，就像股票一样。人们不需要买房，就可以分享城市发展的红利，参与门槛降低，分配更加公平。居住需求和投资需求，分开实现。

但是，要实现双轨制——首先，要有足够的保障房、租赁住房供给。同时，调动长租企业参与的积极性，在资金成本、回报率、退出机制上有可行性。其次，要有资产证券化的机制。去年，这两个方面的突破性政策，可以说是蔚为可观。今年，租赁系统的建设，还在进一步加速。    加速摆脱“三高”，向新模式转型：2月16日《求是》杂志发表的重要文章《当前经济工作的几个重大问题》中，提到「要深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策，消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。什么是新发展模式？首先，是加速现房销售试点。其次，是加速不动产登记，为房产税开征，土地财政转型奠定基础。可以预计，今年一系列的大动作、大政策，还将接踵而至。